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싫었다. 소주를 열을 앞으로 들킬세라 말하는 그것이[이데일리 양지윤 기자] 세계 부동산 시장의 무게 중심이 빌딩과 호텔, 쇼핑몰 등 눈에 보이는 건물에서 클라우드와 데이터센터 같은 보이지 않는 자산으로 빠르게 이동하고 있다. 마이크로소프트(MS)와 구글 모기업 알파벳, 아마존, 오라클, 코어위브 등 미국 빅테크 기업들이 잇따라 인공지능(AI) 인프라에 통 큰 투자를 단행하면서 AI 클라우드 인프라가 전 세계 부동산 시장에서 ‘황금알을 낳는 거위’로 부상하고 있는 것이다.



미국 텍사스 애빌린의 데이터센터 (사진=오픈AI)


전 세계 주요 투자사 95% “데이터센터 투자 늘린다”
1일(현지시간) CNBC 신한은행 공인인증센터 에 따르면 부동산 서비스 기업 CBRE가 최근 실시한 올해 데이터센터 투자 관심도 조사 결과, 설문조사에 참여한 세계 주요 투자기업 92개 가운데 95%가 데이터센터 투자를 늘릴 계획이라고 답했다. 또 설문에 참여한 주요 투자자 중 41%는 올해 데이터센터 부문에 5억달러(약 7000억원) 이상을 투자하겠다고 밝혔다. 이는 지난해 30%에 견줘 크게 늘어난 대출이벤트 수치다.
데이터센터 수요 폭발의 배경에는 AI 열풍이 자리 잡고 있다. AI 학습과 추론에 필요한 워크로드 폭증에 대비해 막대한 컴퓨팅 성능과 함께 전력, 냉각, 네트워크 인프라가 필수적이기 때문이다. 도널드 트럼프 행정부는 AI 시대를 뒷받침할 연산 능력을 확보할 목적으로 5000억달러를 투자해 미국 내 대규모 데이터센터를 구축하는 스 한국장학재단 등록가능한 타게이트 프로젝트를 추진 중이다. 스타게이트는 지난 1월 챗GPT 개발사 오픈AI와 미 소프트웨어 및 클라우드 기업 오라클, 일본 투자회사 소프트뱅크가 함께 발표한 데이터 건설 프로젝트로다. 오픈AI는 지난달 하순 스타게이트 첫 거점 지역인 미 텍사스주 애빌린에서 데이터센터를 가동한 데 이어 텍사스 또 다른 지역에 2곳, 뉴멕시코에 1곳, 오하이오에 1곳, 해드림아파트 그리고 아직 공개되지 않은 중서부 지역에 1곳의 데이터 센터 단지를 추가로 건설 중이다. 이같은 활발한 투자에 힘입어 글로벌 투자은행(IB) 골드만삭스는 전 세계 데이터센터 전력 수요가 2027년까지 50% 증가하고, 2030년에는 최대 165%까지 치솟을 것으로 내다봤다.
키쇼어 무르자니 캐피탈랜드 인베스트먼트 최고경영자(CEO)는 기업은행 담보대출 최근 밀켄연구소 아시아 서밋에서 “우리가 볼 수 없지만, 일상적으로 사용하는 클라우드의 실체는 데이터센터이며 바로 이 분야가 부동산 가치 이동을 이끌고 있다”고 강조했다.
글로벌 부동산 회사 JLL의 스튜어트 크로우 아시아태평양 자본시장 CEO는 “투자자들이 전통 자산에서 대체 자산으로 자금을 옮기고 있으며, 데이터센터와 배터리 저장 시설이 주요 대상”이라고 짚었다.



(사진=AFP)


“데이터센터 투자 러시에 전통 자산도 이동”…막대한 투자비는 걸림돌
문제는 막대한 건설비용과 금융 조달의 한계다. 데이터센터 건설 규모와 비용이 많기 때문에 은행들이 대출 부담을 느끼고 있다는 게 전문가들의 공통된 견해다. 컬럼비아 비즈니스스쿨에 따르면 초대형 데이터센터 건설에는 메가와트당 1200만 달러가 필요하다. 최신 하이퍼스케일(대규모) 데이터센터의 규모는 150~300메가와트(MW)에 이르고, AI 특화 시설의 경우 1기가와트(GW)에 달해 수십억 달러의 투자금을 쏟아부어야 한다. 보스턴컨설팅그룹은 2024~2030년까지 AI·클라우드 수요를 충족하기 위해 약 1조8000억달러가 투자될 것으로 전망했다.
크로우 CEO는 “현재 부동산 시장의 가장 큰 물음표는 충분한 자금이 있느냐는 것”이라고 말했다.
AI 확산은 물리적인 부동산 수요 자체도 바꿀 수 있다는 분석도 나온다. 기업들이 AI 도입 확대로 인력을 줄이고, 사무실 공간을 줄이면서 오피스 시장에 구조적 변화가 예상되고 있어서다.
부동산 컨설팅사 세빌스는 지난달 발표한 보고서에서 글로벌 상업용 부동산 투자가 2025년에 전년 대비 8% 증가할 것으로 예상했지만, 이는 애초 전망치(27%)보다 크게 낮은 수치다. 건설비 상승과 자금 조달 제약, 노동력 부족, 복잡한 규제 등이 회복을 제약하는 요인으로 지적됐다. 다만 미집행 대규모 자금이 여전히 남아 있어 부동산은 여전히 핵심 자산군으로 유지될 것이라는 평가도 나온다.
양지윤 (galileo@edaily.co.kr)